Regulación del incremento del canon
El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 establece las reglas para el incremento del canon de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Esta norma busca proteger a los arrendatarios de aumentos excesivos, al tiempo que reconoce el derecho del arrendador a ajustar el valor del arriendo conforme a la inflación.
Regla principal: el límite del IPC
El canon de arrendamiento solo puede incrementarse una vez cada doce (12) meses de ejecución del contrato. El porcentaje de incremento no puede superar el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior, certificado por el DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística).
Por ejemplo, si el IPC del año anterior fue del 5,2%, el arrendador solo puede incrementar el canon hasta en un 5,2%. Cualquier aumento superior es ilegal.
¿Cómo se calcula el nuevo canon?
La fórmula es sencilla:
Nuevo canon = Canon actual × (1 + IPC / 100)
Ejemplo: Si el canon actual es de $1.500.000 y el IPC fue del 5,2%:
- Nuevo canon = $1.500.000 × 1,052 = $1.578.000
Notificación al arrendatario
El arrendador debe notificar al arrendatario el incremento del canon por escrito. Aunque la ley no establece un plazo específico de antelación para esta notificación, se recomienda informar al arrendatario con al menos un mes de anticipación al nuevo cobro, para garantizar la transparencia y evitar conflictos.
¿Qué pasa si el arrendador cobra un incremento ilegal?
Si el arrendador incrementa el canon por encima del IPC permitido, el arrendatario tiene derecho a:
- Pagar únicamente el monto legalmente ajustado
- Solicitar al arrendador la corrección del valor
- Acudir a los centros de conciliación para resolver la controversia
- Presentar queja ante la autoridad administrativa competente
Arrendamiento comercial: reglas diferentes
Es importante señalar que las reglas sobre incremento del canon aplican exclusivamente al arrendamiento de vivienda urbana. En el arrendamiento de locales comerciales, regulado por los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, las partes tienen mayor libertad para pactar el incremento del canon. No obstante, si no hay acuerdo, el canon también suele ajustarse con referencia al IPC.
Canon de arrendamiento y valor comercial del inmueble
Además del límite al incremento, la Ley 820 establece en su artículo 18 un tope absoluto: el canon mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble. Este valor comercial se determina mediante avalúo catastral o comercial.
Recomendaciones prácticas
- Tanto arrendadores como arrendatarios deben consultar el IPC oficial publicado por el DANE cada enero para el año anterior.
- Es recomendable que el contrato incluya una cláusula expresa sobre el incremento del canon.
- Conserve los comprobantes de pago que demuestren el canon que se ha venido pagando.
- Si hay desacuerdo, la conciliación es un mecanismo rápido y económico para resolver la controversia.
El incremento del canon de arrendamiento no es arbitrario: está regulado por la ley y tiene un tope claro vinculado al IPC. Conocer esta regla es fundamental para una relación de arriendo justa.